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不動産会社による「高預かり」に注意!

不動産の売却にあたって、思うことは皆さん同じです。「できるだけ高く売りたい」こう考えない売主様は、まずいません。 中には、売主様のこの気持ちに漬け込む不動産会社がいます。これから不動産を売る方は必ず「高預かり」について知っておきましょう。 「高預かり」とは 「高預かり」とは、意図的に相場より高い査定価格を提示して売主を“釣る”行為です。 不動産を売却するにあたって、まず最初に行う査定依頼。「査定額が高い不動産会社のほうが好印象」と考える売主様も少なくありません。 しかし「査定額」とは、あくまで不動産会社が3ヶ月前後で売れると考える「予想額」です。予想が高ければ高く売れるというわけではありません。ですから、決して「査定額が高い=良い不動産会社」ということではないのです。 高預かりの何が問題なのか 「査定額が高いことで何がそんな問題なの?」 こう思う方もいらっしゃるかもしれませんが、高預かりは売主様にとって大問題です。 相場より高い査定額を提示された売主様は、その査定額を参考にして売り出し価格を決めます。査定額が相場より高いということは、売り出し価格も相場を無視した高額なものになるでしょう。 売りに出しても見向きもされない 相場よりはるかに高額なことで不審がられる 何ヶ月経っても売れない 結果として相場より価格を下げなければならない 高預かりする不動産会社に任せてしまうと、上記のように売主様にとって不利益な結果を誘発してしまう恐れがあります。 改めて考える「売却査定」とは そもそも「査定」とは、定価のない不動産の売り出し価格や売却戦略を決めるためにするものです。 「査定額を高くする」行為は、売主様の判断を誤らせるものであり、まったくもってナンセンス。高く売るための戦略を練ったり、反応を見て売り出し価格を調整したりできるのは「正確な査定額」があってこそです。 「査定額が高いから売れる」のではなく、「正確な査定額を踏まえた上で価格を設定する」からこそ高く売れる可能性にチャレンジできるのです。したがって、査定額には「高額」ではなく「正確さ」が求められます。 不動産会社に「高預かり」されないためには 不動産会社を選ぶのは、当然ながら売主様です。正確な査定額を算出してくれる不動産会社かを見極められれば、高預かりは回避できます。 「査定額」ではなく「査定の根拠」に注目する まず、査定額だけを提示してくるような不動産会社は避けるべきでしょう。 査定結果で見るべきなのは「査定額」以上にその「根拠」です。 なぜこの査定額になったのか 比較対象とした過去の成約事例 競合となりそうな物件 付加価値になる部分 逆にマイナス評価になる部分 これらの説明があり、なおかつ納得できるものであるかは、不動産会社を見極めるときの大前提です。 類似物件の過去の成約事例や現在売りに出されている競合物件の価格や平米単価がわかれば、査定額が相場と大きくかけ離れているか判断できます。 ただし、2つとして同じ不動産はありませんので、物件の特性や状況(付加価値やマイナスになる部分)が査定額に反映されているかもしっかり見るようにしましょう。 自身でも相場観を身に着ける 査定依頼の前に、売主様自身がある程度の相場観を身に着けておくことも非常に重要です。 不動産ポータルサイトで近隣の物件を検索してみたり、不動産売却に関する書籍を1冊読んでみたりするだけでも、不動産会社の口車に乗せられてしまう可能性は格段に下がります。 不動産会社との「媒介契約」においても、買主様との「売買契約」においても、当事者は売主様です。契約を個人の意思で行う以上「自衛」の意識を持つことも大切です。 弊社が適正な査定額を算出いたします 不動産売却のスタートは、適正な査定から。弊社では、エリアの特性や不動産の価値を熟知したスタッフが、独自のシステムや実際の成約事例、売り出し事例などから査定額を算出しています。 「どれくらいで売れるかだけ知りたい」という方でも、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産の「売却相場価格」ってどうやって算出するの?

「自宅を売ったらいくらになるだろう?」と考えたことはありませんか? 実は「売却相場」の目安は、ご自身でも調べることができます。今回は、次の3つの方法で売却相場価格の目安を算出する方法をお伝えします! 「固定資産税」から算出 「減価償却」から算出 過去の成約事例を参考にする 【最も簡単】「固定資産税」から算出 不動産に課税される「固定資産税」。税額の元となる「固定資産税評価額」は「公示地価」の7割が目安とされています。 ですから、固定資産税評価額を0.7で割れば公示地価の目安が算出できるわけです。 公示地価の目安=固定資産税評価額÷0.7 公示地価とは、簡単にいえば国が示す価格の指標のようなもの。相場価格とイコールではありませんが、査定でも参考にされる値です。 固定資産税評価額は、毎年、納税通知書と一緒に送られてくる課税明細書に記載されています。お手元にない場合は、役所で固定資産評価証明書を取得するなどして確認できます。 【建物】「減価償却費」から算出 不動産の相場価格を算出するには、土地と建物を分けて考えたほうが精度があがります。 というのも、建物にも固定資産税評価額はあるものの、土地とは算出方法が異なるからです。 建物は経年劣化するもの 地価にも変動はありますが、年数が経つにつれて落ちていくものではありません。一方で、建物の価値は基本的に、年々下がっていくものです。この「下がっていく価値」を推測するためには、税制上の経費計算で使われる「減価償却」の考え方を用いると目安が算出しやすくなります。 減価償却費を「経年によって失われる価値」と考えるとわかりやすいと思います。 減価償却費の算出方法 減価償却の算出はちょっとややこしいのですが、順を追って計算していけば算出できますのでぜひトライしてみてくださいね! Step.1 建物の購入価格を調べる まずは、売買契約書などを引っ張り出してきて取得時の金額を調べてください。 この時の注意点は「建物」の価格のみを抽出すること。契約書などの表記が「建物+土地」の値段になっている場合は、消費税から建物価格が算出できます。土地には消費税が課税されません。 Step.2 建物の構造から「償却率」を確認 続いて「耐用年数」から「償却率」を算出します。耐用年数とは、使用できる期間です。上の表を見ると、木造マイホームの耐用年数は33年。「33年で使用できなくなる」ということではありませんが、税制上このように決められているのです。 「償却率」は、1年ごとにどれくらい価値が落ちていくかを表しています。木造マイホームの償却率は「0.031」ですね。 Step.3計算式に当てはめてみよう! さて、建物の購入価格と償却率がわかったところで、実際に建物の減価償却費を計算してみましょう。 減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数 たとえば、建物購入価格3,000万円・築6年の木造マイホームの減価償却費は…… 3,000万円×0.9×0.031×6=502.2万円 よって、現在の建物の価値の目安は「3,000万円-502.2万円=2,497.8万円」と算出できます。 公示地価も減価償却を引いた後の価格も「相場価格」とは異なる ここまで、固定資産税評価額や減価償却費を使って「今」の価格の目安を算出する方法を解説してきました。 しかし、不動産の価格というのは需要と供給のバランスにも大きな影響を受けます。公示地価はあくまで「指標」であり、減価償却は税制上の経費計算に用いる考え方です。相場価格を考えるうえで「参考」にはなるものの過信してはいけません。 類似物件の過去の成約価格も相場に大きく影響 類似物件が実際に成約にいたった価格は、相場を推察する際の重要な指標となります。それは、需給バランスによって、同じような条件の不動産でも時期次第で価格に差が生じるから。過去の成約価格を見れば、参考価格とともに市場の動きもわかるということですね。 国土交通省の「土地情報総合システム」 不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」 これらのサイトを活用すれば、ご自身でも過去の成約事例を調べることができます。 ただし、土地情報総合システムはアンケートによる統計であり、レインズマーケットインフォメーションの成約事例は詳細な条件まではわかりません。そのため、ここでもやはり「参考」に留めるべきでしょう。 正確な相場価格・査定価格を知りたい方は弊社までご相談を 不動産会社による「査定」でも、公示地価や建物の築年数、類似物件の過去の成約事例を参考にするものです。 しかしながら、私たちはこれらの指標とともに“プロ”にしかわかりえない詳細な情報や机上ではわからない劣化状況やリフォーム歴、地域の需要など様々な要素を踏まえて査定額を算出しています。 ご自身で価格の目安を知ろうとするのは非常に良いことではありますが、算出された数字が相場からかけ離れたものであれば、その後の判断に悪い形で影響してしまう恐れもあるでしょう。 弊社の売却査定は無料です。「ウチどれくらいで売れるんだろう?」とお考えの方は、どうぞお気軽に弊社までご相談ください。査定依頼をいただいたからといって、しつこい営業などは一切いたしません。

5月18日から!不動産売買書類の電子化始まる

不動産売却に際しては、媒介契約書や売買契約書など様々な書類の交付を受けます。 しかし、2022年5月18日施行の宅建業法施行規則等の一部改正により、今後はこれらの書類の電子化が可能に。それに伴って、売主様の不動産売却時のご負担は大きく減っていくことが見込まれます。 不動産売却に伴う書類交付や手続きの流れ 不動産を売却するときには、まず不動産会社と媒介契約書を締結します。簡単にいえば、「この不動産を売却することを任せますよ」という契約ですね。媒介契約は、基本的に更新契約含め、売主様の署名・捺印が必要です。 続いて、販売活動に移行します。不動産は、不動産業者専門の情報システム「レインズ」に物件を登録し、SUUMOなど不動産ポータルサイトと併せて販売活動するのが一般的です。レインズに登録した際には、登録証明書が売主様に交付されます。 そして、買主様が決まり、晴れて売買契約となった暁には、売主・買主間で売買契約書を締結します。売買契約時には、不動産の重要事項を記載した説明書が交付されます。 書類の電子化により売主の負担は低減する ……売却の流れは、ざっくりとですが上記の通り。赤く示した書面は、今回の改正で、電子交付が可能となるものです。 電子交付が可能となる書類 ・媒介契約時書面 ・指定流通機構(レインズ)への登録を証する書面 ・重要事項説明書 ・売買締結時書面 法律が改正されたからといって、すぐに全ての不動産取引で書類が電子化されるわけではありませんが、次のようなご事情がある売主様にとってはとくに「朗報」といえる改正なのではないでしょうか。 遠方にある不動産を所有している けがや病気を患っている 忙しくて時間が取れない 対面で契約したくない 複数不動産を所有している投資家 「買いやすい」=「売りやすい」 昨今、不動産価格は著しく高騰していますが、新型コロナウイルス感染が拡大し始めて1度目の緊急事態宣言が発令されたときには、不動産取引数および不動産価格が大幅に落ち込みました。 その後、取引数も価格も大きく伸びたことから、このときの停滞は、物理的に不動産売買がしにくかったことが大きな要因だったと考えられます。 これはつまり、不動産流通には、買いやすく、売りやすい状況であるかも非常に大きく関わってくるということです。 コロナ禍で不動産の売却方法も大きく変わった 不動産売買関連書類の電子化は2022年5月18日からですが、買主様への重要事項説明のオンライン化(IT重説)についてはすでに可能となっており、コロナ禍では弊社も「売り方」に工夫を凝らしています。 具体的にいえば、内見を控えたり、オンライン中心で物件探しをしていたりする方に向け、物件写真の数を増やしたり、より魅力が伝わる販促物をご用意させていただいたりしています。 最近ではコロナ「後」も見据えられ始めてきました。しかし、あらゆる場面で「非対面化」が可能となり、主流となった現代において、不動産の購入方法についても多様化が求められ続けるものと弊社は考えております。もちろん、オンラインではなく、対面で手続きを進めたいというお客様も引き続きいらっしゃいます。 今後とも「時代」と「ニーズ」に合わせ、売主様とご相談しながら販売戦略を検討していく所存です。売主様のご意向や物件の特徴を踏まえて、売却方法やお手続き方法をご提案させていただきます。まずは、弊社までお気軽にご相談いただければと思います!

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