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2021年12月住宅ローン最低金利更新！2022年も不動産需要は継続か

不動産需要に大きく影響する住宅ローン金利が、昨年12月に過去最低値を更新しました。 auじぶん銀行は、キャンペーンながらも変動金利を「0.289％」に引き下げ。0.3％を切ったのは史上初です。今後、金融機関による“値下げ合戦”にさらなる拍車がかかる可能性もあるでしょう。 金利水準は不動産の購買意欲に直結 不動産の需要や価格は様々なことに影響を受けますが、中でも大きいのが住宅ローン金利です。 10年ほど前の金利は、変動で0.6%台でした。このときも「もう下がらない！」と言われていたものですが、ふたを開けてみれば、今では冒頭でお伝えした通り0.3%を下回る金融機関も出てきているほどです。 金利「0.6%」と「0.289％」では、返済額にこれだけの違いがあります。 同条件で5,000万円を借りた場合… 借入額：5,000万円 返済期間：35年 返済方法：元利均等型 毎月の返済額 総返済額 金利0.6% 約132,000円 約5,540万円 金利0.289% 約125,000円 約5,258万円 10年前と比較すると、毎月の返済額で7,000円ほど。総返済額で300万円近く違いが出ているのです。 住宅ローン金利が低いということは、不動産を購入するうえでの大きな後押しとなります。 住宅ローン金利は金融政策の影響が大きい そもそも住宅ローン金利は、政府による金融政策の影響を大きく受けるものです。 ここまでの低金利が継続している背景には「金融緩和」があります。 出典：国土交通省 こちらのグラフは、2010年の価格を100としたときの住宅の価格指数の推移を表したものです。 マンションの価格上昇率が著しいですが、戸建て、土地ともに「2013年」を起点に上昇していることがわかります。2013年に何が起こったのかというと……今も続く金融緩和政策の開始です。 政府は「物価上昇率2％」を目標に金融緩和を続けており、依然として目標が達成できない日本は、10年近く大規模な金融緩和政策を継続しているのです。コロナ禍ではさらなる緩和により大量の資金が市場に放出されたことで、昨今ではより一層、住宅ローン金利が低下してきているものと考えられます。 2022年も金融緩和は続く？ 金融緩和による住宅ローン金利の低下。そして、住宅ローン金利の低下による不動産需要の増幅という構図になっている現在。気になるのは、2022年も金融緩和が続くのか？ということではないでしょうか。 実際のところ、欧米諸国ではインフレを危惧して金融引き締めに舵を切りつつある国もでてきています。ところが日本は、2021年12月の金融政策決定会合で大規模緩和の維持を決定。当面、金利が大幅に上がるようなことは起きないものと考えられます。 とはいえ、いつまでのこのような大規模な緩和を続けるわけにはいきません。来年、再来年に金利上昇局面に転換する可能性は多いに考えられます。 金利が低い今は圧倒的に売却チャンス！ 出典：マンションナビ調べ 住宅ローン金利が過去最低水準を更新し続けている今は、不動産を売却する大きなチャンス。上記グラフのように販売期間も短期化しているため、完全に「売り手市場」だといえます。 不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

粕屋町柚須 新築住宅　販売開始しました！

柚須駅まで徒歩2分！粕屋町柚須 新築住宅 全2棟の販売を開始しました！ ・4月完成予定！博多駅まで2駅、5分で到着！ ・宅配ボックス装備！ ・広々ウォークインクローゼット付き！ ・並列駐車2台可能。   ぜひご検討ください。お問合せおまちしております。

春の住み替えフェア　開催中！

春の住み替えフェア　開催中！ センチュリー２１では、1月8日（土）から3月6日（日）の期間中、『春の住み替えフェア』を開催！ ご来店・ご相談いただいたお客様に抽選で、新生活応援グッズをプレゼント！ さらに成約されたお客様には抽選で、クレヨンしんちゃんオリジナルグッズ他豪華賞品が当たります！ 感染予防対策に取り組み、皆様のご来店お待ちしております！  

2022年度税制改正大綱発表！築古物件の売却が有利に？

2021年12月10日、自民党、公明党、両党より「2022年度税制改正大綱」が発表されました。 注目されていた住宅ローン控除の改正ですが、全体的には縮小傾向となったものの、これから築古物件を売却される方には“朗報”ともいえそうです。 不動産を購入される方のみならず、今後、売却を考えている方にとっても決して無縁ではない改正の内容を見ていきましょう。 控除率は「1％」から「0.7%」に 2021年の住宅ローン控除は、控除率が「1％」。たとえば住宅ローン残債2,000万円に対して、最大控除額は1％の20万円でした。 この点が、2022年度税制改正により「0.7%」に変わります。 中古住宅は控除率以外は据え置き 中古住宅の借り入れ限度額は、2021年から据え置きの原則「2,000万円」。認定住宅は、上乗せ措置となり「3,000万円」となります。新築住宅の借入限度額は、一般住宅で「3,000万円」。2021年と比較して1,000万円の縮小です。 中古住宅は、控除期間も据え置きの「10年」となったことから、控除率のみの縮小となりました。 中古住宅の「築年数要件」が撤廃！築古物件の需要が上がる？ 縮小となった住宅ローン控除。しかし、中古住宅を所有している方にとっては“朗報”ともいえる改正点があります。 これまで、住宅ローン控除には次のような「築年数要件」がありました。 木造住宅：築20年以内 耐火構造住宅：築25年以内 2022年度税制改正により、この築年数要件は撤廃となり、要件が「昭和57年以降に建築された住宅＝新耐震基準適合住宅」に緩和されます。 たとえば、2021年時点で築30年の1991年築のマンションは、これまで原則的に住宅ローン控除の適用外でした。しかし、今後、適用となることで、この築年帯の不動産の需要が上がることにも期待できます。 住宅ローン控除改正による影響は限定的か 「縮小」ということが大きく取り沙汰されている住宅ローン控除ですが、中古住宅においては、縮小となったのは控除率のみ。築年数要件は撤廃となり、これまで以上に多くの築年帯の不動産で住宅ローン控除が適用となることは朗報ともいえるでしょう。 また、現在は変動金利「0.2%」台の住宅ローンも出てきており、たとえ控除率が「0.7%」に縮小したとしても、住宅購入者にとって住宅ローン控除の恩恵は非常に大きいといえます。 中古不動産市場は、引き続き堅調に推移しています。不動産のご売却をお考えの方は、どうぞ一度お気軽にご相談ください。

マンションの「管理」が資産価値に影響するようになる？管理適正化推進法改正で変わること

9月末、国土交通省よりマンションの長期修繕計画や管理に伴うガイドラインが公表されました。これは、来年2022年に改正されるマンションの管理適正化推進に関する法律を踏まえたものです。 マンションの「管理」が変わることで、今後、マンションの価値や売れやすさに影響を与えることも考えらえれます。 2022年4月マンション管理適正化法改正 マンション管理適正化法の改正は、実に20年ぶりのこと。この20年で、マンション暮らしの人が増え、全国的にマンションの老朽化も進みました。 それに伴い「管理不全」に陥っている、あるいは今後陥る見込みが高いマンションの存在が、社会問題にもなっています。 「管理計画認定制度」がスタート 2022年4月、「管理計画認定制度」が始まります。この制度は、自治体がマンションの管理に対して認定基準を満たしているかどうかジャッジするというもの。評価対象は次の通りです。 管理組合の体制 会計収支 建築・設備 耐震性 生活関連 各チェック項目にポイントを配点し、S・A・B・C・Dのランクでマンションの管理を判定します。 長期修繕計画作成のガイドラインを公表 来年4月の法改正を見越し、国土交通省では長期修繕計画に伴うガイドラインを公表しています。 主な内容は、次の通りです。 これまで25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間を新築マンションと同様、大規模修繕工事2回を含む30年以上に 修繕積立金額の目安の引き上げ マンション管理はどう変わる？ マンション管理適正化法改正の目的は、管理不全化するマンションの抑制です。 管理を健全なものとするためには、当然ながら費用がかかり、抑制するにあたっての評価によってマンションの「価値」にも影響を与えるでしょう。 修繕積立金が上がる可能性も 改正により、「望ましい」とされる長期修繕計画の期間が延長します。これにより、管理組合はこれまで以上に長期の計画を策定しなければならなくなり、これに伴う費用が上乗せされるマンションも出てくるものと考えられます。 現に、国交省によるガイドラインでは修繕積立金額の目安を引き上げていますので、来年度以降、積立金額の改定を行うマンションは一定数あるでしょう。 「管理を買え」と言われてもこれまで明確な基準がなかった これまでも、マンションの管理状況については、不動産売買にあたって買主に報告されてきました。しかし、専門機関が作成した報告書を見て、管理状況が適正か否かを判断できる一般消費者は少なかったものと考えられます。 改正によって、自治体がS～Dまでマンションの管理状況をランク付けすることにより、管理の指標が明確化します。わかりやすくなることは買主にとっても市場にとっても良いことだと考えられますが、ランクが低いマンションは資産価値低下に直結しかねません。 このランクを上げるためという観点からも、管理費や修繕積立金を引き上げるマンションが出てくることも考えられます。 法改正はマンションの売り時を見極めるための1つの判断基準に 中長期的に、マンションの「管理」が資産価値や売れやすさに与える影響というのはどんどん大きくなるものと推測されます。それは、国をあげて管理の質を良くすることを推進しているからです。 来年の改正は、その大きな第一歩。マンションの売却をやマンションへのお買い替えを検討されている方は、マンションの管理にも目に向け、売買時期を考えてみましょう。

初！「事故物件」のガイドラインが制定！

2021（令和3）年10月、国土交通省により「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。簡単にいえば、このガイドラインによっていわゆる「事故物件」の定義づけがされたわけです。 事故物件といえば、他殺や自殺など人の死に関わる事件・事故が起きた物件です。「自分には関係ない」とお思いかもしれませんが、昨今、急増している「孤独死」もまた、事故物件になってしまう大きな要因の1つなのです。 これまで「事故物件」の定義はあいまいだった 「他殺」や「自殺」が物件内で起きてしまえば、否応なしに「事故物件」になってしまうわけですが、以下のようなことはあいまいでした。 いつまで売却時に告知が必要？ 一切の自然死は告知しなくていいの？ 転倒や誤嚥など事故死も告知事項に該当するの？ 物件内の「人の死」は、目に見える欠陥や不備ではありません。不動産を購入する人の「心理」に影響を与えるものですので、判断が難しかったのです。 ガイドラインには「告知不要」の場合が明記 国土交通省 ガイドライン制定後も、「人の死に関する事案が取引の相手方当の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなくてはならない」とされています。 しかし、以下の事項に関しては「告げなくても良い」と明記されたのです。 1．対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥など） 2．対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部で発生した「１」以外の死、特殊清掃等が行われた「１」の死 ただし、上記の場合でも事件性・周知性・社会に与えた影響が高い事案は告げる必要があるとされています。 「孤独死」の扱いはどうなる？ 事故物件となる要因として最も身近で、多い事案の1つが「孤独死」です。孤独死の定義も非常にあいまいですが、事故物件か否かの判断の分かれ目になるのは「特殊清掃が行われたかどうか」ということになりそうです。 物件内ににおいやシミがついてしまった場合は、やはり特殊清掃が避けられません。必要になるか否かは季節や気候にもよるところですが、不動産を所有している方は孤独死を起こさせないことが非常に重要になってくるといえるでしょう。 ガイドラインが制定されたものの、「事故物件」の判断が容易になったとは言い切れません。 もし事故物件に該当してしまったら、査定や売り方にも十分気を付けなければなりません。また、相続等の問題も絡んできやすいのが事故物件です。お悩みの方は、どうぞ弊社にご相談ください。  

「すまいステップ」さんに紹介していただきました！

不動産情報サイト「すまいステップ」にて弊社が福岡市のおすすめ不動産として紹介されました！ 弊社を含めた数社がこちらで紹介されております。 口コミの評価をもとに選出されたとのことで、日頃からお客様からのご支援の賜物だと感じております。改めて感謝御礼申し上げます！ すまいステップさんの記事はこちらです！↓ https://sumai-step.com/column/article/21726/

中国恒大集団の債務危機は日本の不動産市場に影響する？

昨今、メディアを賑わせている中国の不動産デベロッパー「中国恒大集団」の経営危機。 日本では一部、リーマンショックのような金融危機が再来するのではないかと危惧されています。リーマンショック当時は日本の不動産価格も大幅に下落したため、これから不動産売却を考えている方にとっては決して無縁ではない話でしょう。 中国恒大集団に何があった？ 中国恒大集団は、中国の大手不動産デベロッパー企業。「デベロッパー」というのは、マンションの用地仕入れから建設まで手掛ける企業です。積極的に事業展開していた中国大手の企業ですが、現在、資金繰りが悪化しているといいます。 恒大集団は規模が大きいだけに、過剰債務の金額も莫大。今年3月末時点の有利子負債は、日本円に換算して11兆円を越えるといわれています。今年9月20日が期限となっている銀行融資の利払いができない見通しとなったことで、ここまで世界的に騒がれる事態となっているのです。 経営危機のきっかけは不動産融資規制 日本と同様に、新型コロナウイルス感染症による景気対策として、中国でも大規模な金融緩和政策を実施していました。金融緩和政策によって住宅ローン金利は下がりますので、不動産の流通が活性化するということです。これは日本でも同じであり、日本では現在も大規模な金融緩和政策がとられています。 ところが中国では、不動産市場のバブルを懸念し、銀行の総融資残高に占める不動産融資の割合に上限を設けたのです。つまり、不動産を買いたい人、そして不動産を売りたい人にとって大きな逆風となる政策に乗り出したわけです。 これにより、不動産市場の活性化を見込んで急拡大していた恒大集団は、一気に経営危機にまで追い込まれてしまったということです。企業の規模が規模だけに、中国の金融市場、さらには世界の金融市場にまで影響を与えるのではないかと危惧されています。 リーマンショック当時は日本の不動産市場に大きな影響が リーマンショックの発端となった米国リーマンブラザーズは、日本でいうところの証券会社のような機関です。 中国恒大集団はマンションデベロッパーなので金融機関ではありませんが、両社ともに共通するのは世界的に影響力がある大企業だということ。 当時（2008年）は、リーマンブラザーズの経営破綻が日本の不動産価格を大幅に下落させるきっかけとなりました。 “中国恒大集団ショック”がリーマンショックのように、日本の不動産市場に影響するか否かは定かではありません。 しかし、隣国で経済危機が起きる可能性があること。そして日本の不動産所有者にも無縁な話ではないことを認識し、続報も注視してみてください。

2022年度税制改正で住宅ローン減税が縮小の見込み！売り時は2021年？

政府は２０２２年度税制改正で、年末時点の借入残高の１％分を所得税などから控除できる住宅ローン減税について、控除を縮小する方向で検討に入った。低金利を背景にローン金利が１％を割り込むことが多く、控除額が支払利息額を上回る「逆ざや」が発生するケースも目立つ。所得や信用力が比較的高く低金利で多額のローンを組める人ほど、減税の恩恵を受けやすい仕組みになっているとして、是正に乗り出す。 2021/8/16時事通信 住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは、2021年現在、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が10年間（要件を満たした場合に限り13年）にわたって年末の住宅ローン残高の最大1％が住民税・所得税から控除される制度です。 この制度が、2022年度の税制改正で縮小する見通しだということです。マイホームを購入する人は、必ずといっていいほど「減税」のことを気にします。この改正は、不動産を売却する人にとってもマイナスになるといえるでしょう。 住宅ローン減税の「縮小」とは？ 住宅ローン減税の現行制度では、年末の住宅ローン残高の最大1％が控除されます。年末の住宅ローン残高が1,000万円だとすれば、その年の最大控除額は「10万円」です。 現在、2022年度に改正が検討されているのは、住宅ローン減税の最大控除額を引き下げるという案です。具体的には「実際に支払った住宅ローンの利息を上限とする」案が浮上しています。 昨今の変動金利は1％を大きく下回る水準で推移しているため、これは実質的な減税の縮小だといわれているわけです。 2021年度と2022年度以降では減税効果に大きな差が 改正案が通れば、2022年度以降は現行制度と比較して総額で数十万円～数百万円、控除額が引き下がるケースも出てくるでしょう。 減税効果の縮小により、不動産需要が低下する可能性も否めません。 不動産マーケットは依然として好調 現在は、中古戸建、中古マンション、ともに相場価格が高騰しているとき。中古戸建は7カ月連続、中古マンションは5カ月連続で成約平米単価が上昇しています。   不動産の売り時に悩んでいる方は、将来の買主の「メリット」も考え、住宅ローン減税が縮小する前の売却もご検討ください。

熱海市伊豆山の土石流から考える「不動産売却」と「災害リスク」

2021年7月3日、突如、熱海市を大規模な土石流が襲いました。東日本大震災から10年。当時のことがフラッシュバックした方も少なくなかったのではないでしょうか。被害にあわれた方々には、心よりお見舞い申し上げます。 昨今では「100年に一度」と言われるような大雨が各地で何度も起こり、土砂災害も多発しています。災害リスクは、不動産の資産価値に大きく影響する可能性もあります。 土砂災害等は増加傾向に （出典：国土交通省） 「災害リスクが上がっている」ということは、ここ数年、毎年のように起こる土砂災害や水害の発生から感じ取っている方も少なくないのではないでしょうか。 （出典：気象庁） 体感値でも「最近、豪雨が増えたなぁ」と感じるところでしょうが、数値を見ても明白。この45年ほどで、豪雨の発生頻度は1.5倍以上になっています。 災害リスクはある程度、予測できる 水害・土砂災害が増えた昨今ですが、実際に被害が大きかったエリアは「警戒区域」等に指定されていることが多いものです。 たとえば、今回、土石流が起こった熱海市の該当エリアは「土砂災害特別警戒区域」に指定されていました。 災害リスクは「ハザードマップ」で簡単に確認できます。2020年からは、不動産取引時に「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を事前に説明することが不動産会社に義務付けられるようになりました。 「災害リスク」は今や、不動産売買において決して無視できない重要な情報となっているのです。 マンションも例外ではない 「水害リスク」というと、主に一戸建てが対象になってくるものとお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、マンションも例外ではありません。 （出典：国土交通省） 2019年には、武蔵小杉駅周辺の高層マンションで敷地内および建築物内が浸水する被害が発生しています。マンションに地下がある場合、そして機械式駐車場がある場合には、被害は大きくなる傾向にあります。 停電や給水設備等、ライフラインが使用できなくなるなど、被害が甚大になることも考えられます。 災害リスクが高いエリアは長期的に資産価値が低下する可能性も 「災害に備える」ためだけでなく、不動産の「資産価値」を考えるためにも、ご所有の不動産の災害リスクにはぜひ目を向けてみてください。 日本ではすでに人口減少が始まっており、将来的には国民の「住む場所」の選択肢は今よりずっと多くなるでしょう。つまり、わざわざ災害リスクが高いところに住む必要がなくなっていくのです。 都市のコンパクト化を図る自治体もあります。人が住む場所・住まない場所、価値が落ちない場所・落ちる場所の格差は今後どんどん大きくなっていくものと考えられます。 幸いにも、今は一戸建て、マンションともに、不動産価格が高騰しているとき。今は、災害リスクを踏まえて不動産の売り時を考える好機ともいえるのではないでしょうか。