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長嶋修氏が考える！2023年の不動産市場【セミナーレポ】

依然として不安定な国際情勢が危惧され、国内でも金利上昇が見込まれる中でスタートした2023年。不動産の売買を検討している方は、売り時・買い時にお悩みなのではないでしょうか？ 今回は、2023年1月に開催された不動産コンサルタント長嶋修さんによる「2023年、不動産市場の行方」セミナーの様子をレポートしますので、ぜひ参考にしてみてくださいね！ 今の「不動産バブル」の正体 2012年の民主党から自民党への政権交代とともに始まった、不動産価格の高騰。「不動産バブル」とも称されることもありますが、昭和期のバブルとは異なると長嶋さんはいいます。 「今の不動産バブルは、全国的に一律で価格が上がっているわけではありません。新築マンションが供給されるのは、都市部の駅近など好立地が中心です。中古不動産市場においても、地方の空き家の価格が上がったなんてことはありません。さらに、当時と大きく異なることがもう1つ。それは、住宅ローン金利です。当時の住宅ローン金利は7%を超えていました。それに比べて、今は変動金利であれば0.3％ほどで借り入れられます。『新築マンション価格がバブル期を超えた！』なんてことも言われていますが、それはあくまで平均値であり、当時と比べれば返済額はすごく少ないのです」（長嶋修さん、以下長嶋） 日銀による「実質的な利上げ」は不動産市場にどのように影響する？ 2022年12月には、日本銀行が長期金利操作の許容変動幅を「±0.25％」から「±0.5％」に引き上げました。これは「実質的な利上げ」といわれ、メディアやSNSなどを大いに騒がせています。しかし、この利上げが不動産市場に与える影響は限定的であると長嶋さんは考察します。 「長期金利の引き上げが影響するのは、住宅ローンの固定金利です。近年では、変動金利で借り入れる人が7割を超えています。1月に大手銀行が固定金利を引き上げましたが、変動金利は据え置き、あるいはもう一段下げる金融機関も見られたほどです。さらに、今回の引き上げ幅は0.25％と小さいことからも、不動産市場への影響は限定的でしょう」（長嶋） 金利上昇は不動産市場の「三極化」を推し進める 出典：さくら事務所 22年末の「実質的な利上げ」の影響は限定的であるとはいえ、歴代最長約10年間にわたり日本銀行総裁の地位につき、“異次元緩和”を始め推進していた張本人である黒田総裁が任期を迎えます。これにより、変動金利にも影響を与える金融政策にも転換が見られるのではないかとの見方が強くなっています。 「『金利が上がれば不動産価格は下がる』というのが、市場の原理です。しかし、今の不動産バブルでも全ての不動産が一律に価格を上げていないのと同様に、価格が下がる不動産も一部だと考えられます。金利上昇によって『資産価値が維持・上昇する不動産』『なだらかに下落する不動産』『大きく下がる不動産』の三極化が進むことになるでしょう」（長嶋） 成約件数が減る中で価格が高騰している理由 出典：東日本不動産流通機構 こちらは、首都圏中古マンション成約件数の前年同月比を表したものです。ご覧の通り、東京都区部を除く全てのエリアで成約数が減少していることがわかります。 長嶋さんによれば、これは「23区がやはり強い」ということの現れだといいます。   出典：東日本不動産流通機構 一方で、上記グラフは首都圏中古マンションの成約平米単価の推移を表しています。平米単価を示す赤線が、前年比を大きく上回って推移していることがわかります。東京都区部を除き成約件数を減らしている中、価格は高騰している……つまり、これが「弱いところが売れなくなり、強いところはまだまだ取引が活発であることを示している」のだといいます。 平均価格は上昇も、すでに三極化は進行中 不動産価格は高騰を続けているものの、これはあくまで「平均値」であり、実際には不動産市場の三極化は進んでおり、金利上昇によってさらにこの動きに拍車がかかると長嶋さんはいいます。 日本銀行は、1月の金融政策決定会合で「大規模な金融緩和策の維持」を決定。2月は、住宅ローン金利に大きな変化は見られないものと推測されます。不動産の売却時期に悩んでいる方、あるいは資産価値の維持が難しい不動産を所有している方は、この時期に今一度、ご所有の不動産の価値を知り、売り時を検討してみましょう。  

春の住み替えフェア　開催！

春の住み替えフェア　開催！ センチュリー２１では、1月7日（土）から3月5日（日）の期間中、『春の住み替えフェア』を開催！ ご来店いただいたお客様に抽選で、春の新生活応援グッズをプレゼント！ さらに成約されたお客様には抽選で、家電などのグッズをプレゼント！ 感染予防対策に取り組み、皆様のご来店お待ちしております！  

ホームインスペクション（建物状況調査）って何？売主にメリットはあるのか

近年、不動産売買の現場でよく見られるようになった「ホームインスペクション（建物状況調査）」。一見、買主様にしかメリットのない検査にも思えますが、実は不動産を売る方にとっても非常にメリットが大きいのです。 ホームインスペクション（建物状況調査）とは？ ホームインスペクションとは、建物の欠陥や劣化の状況を確認する検査です。検査するのは、国土交通省に認められた専門家。第三者機関のプロに建物の状況を検査してもらうことで、客観的に、中立的に建物の状況を知ることができます。 何を検査するの？ 出典：国土交通省 インスペクションで検査するのは、建物の基礎や外壁など構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分です。検査にかかるのは、2〜3時間。2018年には不動産会社にインスペクションの説明や斡旋の有無を確認することが義務付けられているため、不動産会社に依頼すれば簡単に実施できます。 インスペクションは修繕ではない ホームインスペクションを行うと、住宅の劣化や欠陥が分かります。雨漏りのようにすぐ修繕した方が良い事項と、サイディングのコーキングの小劣化のように、先々修繕した方が良い事項など、将来的な修繕と費用に付いてもアドバイスをもらえます。 ただし、修繕が必要な箇所があったとしても、売主様に修繕する義務はありません。あくまで、インスペクションは状況把握が目的です。 米国では実施が一般的 日本以上に中古不動産の取引がさかんなアメリカでは、売買前にインスペクションをするのが一般的です。 中古物件は、住んできた方のメンテナンスや使用状況によって状況が大きく異なり、住宅の欠陥の多くは目に見えない部分に潜んでいます。日本でも、近年では国をあげてインスペクションを推進しており、その重要性は認知され始めています。 売主様がインスペクションを受けるメリット ホームインスペクションは、買主様の「安心」のための制度です。しかし、買主様がメリットに感じてくれるということは、間接的に売主様のメリットにもなります。加えて、2020年の民法改正によって、不動産の売主に課せられることとなった「契約不適合責任」のリスクもインスペクションによって低減します。 物件の付加価値になる 中古住宅を購入する人は、多かれ少なかれ不安を感じています。新築物件のように、立地や価格、性能、間取り、広さだけではなく「劣化状況」も物件選びのポイントとなります。 不動産に限ったことではありません。中古のブランド品を見るときには、誰しもが傷の有無や使用感、修繕が必要ならその費用を購入前に知りたいと思うものでしょう。状態がわからないものに購入意欲は湧かないはずです。 不動産は、ブランド品よりはるかに高額なものであり、家族の生活の基盤となり命を預ける場所。「状況・状態がわかる」というのは、物件の大きな付加価値となります。 「契約不適合責任」のリスクが減る 売主様の直接的なメリットとして、契約不適合責任を負うリスクが減ることが挙げられます。 契約不適合責任とは、2020年の民法改正で「瑕疵（かし）担保責任」に代わって不動産の売主が負わなければならなくなった責任です。この責任により、売却後に契約に適合していない欠陥などが発覚した場合、売主様は減額や修繕費用の負担などをしなければなりません。また、損害賠償請求や契約解除にまで発展するおそれもあります。 売買前のインスペクションの目的は、状況把握。売主様および買主様が、目に見えない部分までの状況を把握することで、売主が契約不適合責任を負うリスクは格段に下がるといえるでしょう。 保険の加入も 既存住宅状況調査技術者講習を修了した技術者が、告示で定められた方法基準に則って調査するインスペクションによって問題がみられなかった場合、あるいは問題のある箇所を修繕した場合には「瑕疵（かし）保険」に加入できます。瑕疵保険とは、売買後に発覚した構造耐力上主要な部分や雨水が侵入する部分に欠陥が生じた場合に、修繕費用などを保証してくれる保険です。 検査に加え保険へ加入できれば、売主様の契約不適合責任のリスクはさらに引き下がるといえるでしょう。 インスペクションでフラット35「維持保全型」の対象に 出典：住宅金融支援機構 全期間固定金利で借り入れられるフラット35は、2022年4月の改正で「維持保全型」というタイプの提供がスタートしました。このタイプは、簡単にいえばお得な金利で借り入れられるというもの。借り入れ対象物件の1つとして「インスペクションを実施した物件」があります。 フラット35維持保全型の中古物件対象 長期優良住宅 管理計画認定マンション 安心R住宅 インスペクション実施住宅 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 フラット35維持保全型の対象となる中古住宅は、上記5つ。この中でも、インスペクションの実施はその他の要件と比較して期間や費用面でハードルが圧倒的に低いといえます。 買主が受けられるメリットは、当初5年間の金利0.25％引き下げ。インスペクションの実施によって競合物件と大きく差別化できるといえるでしょう。 2022年10月からさらにインスペクションのメリットが増加 出典：住宅金融支援機構 2022年10月からは、さらにフラット35におけるインスペクション実施済の優遇が大きくなりました。維持保全型タイプにかかわらず、インスペクション済物件は優遇金利が適用となります。 フラット35適合証明審査とインスペクションの違い 出典：住宅金融支援機構 フラット35の対象物件となるには「フラット35適合証明審査」が必要です。フラット35の基準項目は、上記の通り。審査も住宅検査であることは変わりありませんが「状況把握」ではなく「基準を満たしているかどうか」を審査されます。よって、インスペクションにある報告書などはありません。 また、そもそもフラット35は「70㎡以上の一戸建て」と「30㎡以上のマンション」を対象としているため、この要件などを満たさない物件はフラット35適合証明審査を受けることはできません。 「報告が欲しい」「フラット35に適合できればいい」「フラット35の要件を満たしていない」など、状況や意向に応じてインスペクションとフラット35適合証明審査を使い分ける、あるいは両方実施することをおすすめします。 インスペクションで物件の付加価値と取引の安心を付帯 ホームインスペクションは、買主様のためだけの制度ではありません。売主様にとっても、不動産の魅力を高め、売買後の安心につながるという大きなメリットがあります。 今は、「インスペクション済」と謳って販売されている中古住宅は多くありません。しかし、だからこそ競合物件と差別化できるのです。弊社でも検査業社のご紹介をさせていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。  

金利が上がると不動産需要が下がる！売買は2023年度中が正解？

住宅ローン金利がじわじわ上がってきています。 金利の上昇は「買主にしか関係ない」と思うかもしれませんが、実は不動産を売る方にとっても大問題です。それは、金利が上がると不動産需要が下がるといわれているから。今回は、その要因を解説します。 なぜ金利上昇で不動産需要が下がるのか？ 「金利水準」と「不動産価格」は切っても切れない関係性にあります。その理由は、多くの人がローンを組んで不動産を購入するからです。 不動産価格の高騰は低金利だからこそ 出典：国土交通省 上記グラフのように、不動産価格は2013年を起点に右肩上がりで高騰しています。2013年に何があったのかというと、金融緩和政策の開始です。 金融を緩和すると金利が下がる 金利が下がれば高額な不動産でも支払額が安く抑える 不動産需要が上がる 不動産価格が高騰する この約10年間このループが繰り返されたことが、ここまで不動産価格が高騰した理由なのです。 金利が1%上がると…… 金利が下がれば不動産の需要が上がり、不動産価格は上がります。逆にいえば、金利が上がれば不動産の需要が下がります。 たとえば、3,000万円の不動産を金利1.5％のフルローンで組んだ場合、月々の返済額は約9万2千円。総返済額は約3,850万円です。一方、金利2.5％の場合、月の返済額は約10万7千円、総返済額は4,500万円まで跳ね上がります。 わずか1%の金利差でも、毎月の負担は1万5千円、総返済額は700万円近く上がってしまうのです。 日本人の平均賃金は、この30年間ほとんど上がっていません。収入が変わらない中で出費を増やすことはできないため、金利上昇は不動産の需要を下げ、不動産市場の減退に直結すると考えられます。 固定金利はすでに上昇中！変動金利が上がるのはいつ？ 約10年間にわたって住宅ローン金利は低下を続け“史上最低”ともいえる水準まで下がりました。しかし、2022年に入ってから固定金利には上昇傾向がみられます。 固定金利 出典：フラット35 2023（令和4）年1月の最低金利は「1.30％」でしたが、直近11月の金利は「1.54％」。最高金利は「2.21％」から「2.99％」まで上がっています。今のところはわずかな上昇ですが、来年はさらに上がることも見込まれます。 そもそも、日本の住宅ローンの固定金利は金融大国アメリカの金利の影響を大きく受けます。アメリカでは、インフレを受けて金融を引き締めており、住宅ローン金利は一時7％を超えました。このまま利上げの様相をみせていけば日本の長期金利が上がり、住宅ローンの固定金利をさらに引き上げかねません。 変動金利 日本の変動金利には、まだ上昇傾向はみられていません。いまだ“史上最低”の水準を維持しています。 変動金利が大きな影響を受けるのは、日本の金融緩和政策です。各国が利上げに踏み切る中、日本ではいまだ粘り強く金融緩和政策を続けることで低金利を維持しています。 しかし、日本でもインフレがみられるようになったことから、いつ金融引き締め政策に転換してもおかしくありません。現在の日本銀行の黒田総裁は引き締めに舵を切る姿勢を見せていませんが、来年（2024年）4月には黒田総裁の任期は満了を迎えます。 総裁が変わることで日本の金融政策に変化がみられるようになるとの声も大きく、低金利を維持できるのは2023年度中までとの見方もあります。 不動産の売り時・買い時は2023年度中か 住宅ローン金利が上昇傾向にあるとはいえ、いまだ固定金利でも2％を切っており、変動金利は史上最低水準を維持。まだまだ圧倒的に低金利であることには変わりありません。しかし、2023年度にも金利水準は上昇に転じていく可能性があります。 不動産の売買を検討されている方にとっては、不動産価格が高騰していて金利も低い今の時期が好機とも考えられます。ご所有の不動産の価値を知っておいて損はない市況です。売却査定は無料。どうぞお気軽に弊社までご相談ください。

1ドル150円！円安が不動産市場に与える影響は？

10月20日、ついに1ドル＝150円にまで円安が進みました。為替介入により、150円になったのは一時的でしたが、今後、1ドル＝160円、170円とさらに円安が進むことも懸念されます。 労働力の流出 輸入品の高騰 インフレ 円安によって上記のようなことが懸念されますが、実は、不動産市場にとっても円安は決して無縁ではありません。価格が高騰している日本の不動産に、円安はどのような影響を与えるのでしょうか？ 円安によって不動産価格が高騰する？ 「円安」と聞くと、ネガティブな感覚を覚える方も少ないことと思います。しかし、不動産を所有している方にとって、円安は決して悪い面だけではあません。 新築物件価格の高騰 住宅を建てるための資材・設備の中には、海外から輸入しているものも多くあります。新型コロナウイルスの感染拡大やロシア・ウクライナ情勢によって引き起こされた「木材の不足・高騰＝ウッドショック」に加え、円安によって建材価格の高騰はさらに進行するものと考えられます。 中古不動産の価格も、新築価格の影響を受けるものです。新築高騰によって買い控えが起これば、中古不動産に需要が流れ価格が高騰する可能性もあるでしょう。 海外投資家の「爆買い」も 高騰する可能性があるのは、新築物件だけではありません。海外投資家からすれば、日本の不動産は今、買い時です。 そもそも、日本の不動産は他の先進国と比較して安価。円安でさらにそれが助長されたことにより、海外投資家による日本の不動産の「爆買い」もみられます。 不動産の価格は需要と供給のバランスによって決まるため、海外投資家の爆買いで需要が伸びれば、不動産価格はさらに高騰する可能性があります。 今後、不動産価格が下がる可能性も 円安によって不動産価格が高騰する可能性はあるものの、それは一時的かつ局所的である可能性も否めません。 住宅ローン金利上昇で不動産の流通数が減る恐れも 円安は、米国など諸外国と日本の金利差が主な要因です。米国は、急激に進んだインフレを抑制するために金利を上げています。その一方で、日本はいまだ粘り強く金融緩和を継続しており、両国の金利差が拡大しているのです。 米国の金利水準の影響をうける日本の住宅ローンの固定金利は、すでに上昇傾向にあります。変動金利についても、円安に耐えきれず金融引き締めに舵を切れば上昇するでしょう。 住宅ローンの金利水準は、不動産の購買意欲に直結するものです。これまでの不動産価格高騰は「史上最低」ともいえる金利水準があったからこそ。住宅ローン金利が上昇に転じれば、不動産流通数が減少し、不動産価格が下がる可能性もあります。 海外投資家が好むエリアは限られる 円安によって今、日本の不動産は海外投投資家の目に非常に魅力的に写っているはずです。しかし、外国人が好むエリアは、東京都心や大阪、京都など限定的。その中でも、投資対象は収益物件です。 つまり、海外投資家の爆買いによって価格が上がる可能性があるのは一部の不動産に限られるものと考えられます。 円安バブルが崩壊することも懸念される 歴史的な円安に際して、日本の不動産は注目されています。しかし、円安が解消されたら、金融商品のように、今度は利益確定のための売却が急増する可能性があります。 先述通り、不動産の価格は需要と供給のバランスによって決まります。供給が増え、需要が減れば、不動産価格は下がるというのが市場の原理です。 今後ますます不動産市場の“二極化”が進むか 不動産価格は現在、高騰傾向にあります。円安によって、さらにこれが加速するエリア・物件がある一方で、長期的にみれば価格が下がる不動産もあるものと推測されます。人口減少が始まっている日本において「売れる不動産」「売れない不動産」の二極化は今後どんどん進行するはずです。 全国的、国際的に経済情勢の過渡期ともいえる今、お手持ちの不動産の売り時をあらためて考えてみましょう。査定や売却を検討されている方は、どうぞお気軽に弊社までご相談ください。

福津市花見の里2丁目 新築住宅　販売開始しました！

千鳥駅まで徒歩9分！福津市花見の里2丁目 新築住宅の販売を開始しました！               ・間もなく完成！博多駅まで 30分で到着！ ・雨の日でも安心！浴室暖房乾燥機付き！ ・1階シャッター雨戸付き！ ・並列駐車2台可能。 全2棟ぜひご検討ください。お問合せおまちしております。

住宅地の基準地価全国平均が31年ぶりに上昇！【22年基準地価発表】

国土交通省が2022年基準地価を発表しました。 全用途の全国平均は前年比0.3%上昇し、3年ぶりの上昇となりました。 注目すべきは、住宅地の基準地価。全国平均は前年比0.1%の上昇しましたが、住宅地の基準地価が上昇するのは実に31年ぶりのことです。 郊外の需要が向上 一都三県および主要都市の住宅地は、全てのエリアで基準地価が上昇しています。昨年は低下した神奈川県やさいたま市、大阪府、京都市でも上昇がみられ、郊外エリアも堅調である様子がうかがえます。 郊外エリアの地価高騰の背景にあるのは、コロナ禍による暮らし方・働き方の変化。テレワークの普及により住まいの広さや環境を重視する世帯が増え、さらにアフターコロナを見据えられるようになってきたことで経済活動が再開しつつあることが地価高騰に起因しているものと考えられます。 そもそも「基準地価」ってなに？ 基準地価とは、土地を売買するときの目安となる価格です。戸建てもマンションも土地の上に建つ不動産。不動産価格と土地値は切っても切り離せない関係にあります。 不動産を所有している方、不動産の売却を考えている方は、毎年9月に発表される基準地価の情報を確認しておきましょう。 不動産価格も高騰中 出典：東日本レインズ 首都圏の不動産価格は、マンション、戸建いずれも高騰傾向にあります。2022年8月時点で、中古マンションは2020年から27ヶ月連続、中古戸建も22ヶ月連続で成約価格が前年同月比を上回っている状況です。 今の住宅市場には懸念要因も 一方で、円安や世界的なインフレ、米国の利上げなど、日本の住宅市場への影響が懸念される問題も複数あります。 「不動産バブル」は“異次元”な低金利の恩恵 「不動産バブル」ともいえる今の状況を作り出しているのは、圧倒的な低金利に他なりません。物価や不動産価格が高騰している中、増えない所得。それでも高額な不動産がここまで流通している理由は、金利が低いからです。 日本政府による低金利政策は2013年からスタートし、2022年現在も継続しています。しかし、米国や欧州をはじめ世界的には利上げが相次いでおり、円安やインフレも進行していることから、日本も近い将来、利上げせざるを得ない状況になることは避けられないでしょう。 日本でも固定金利が上昇基調に 出典：住宅金融支援機構 利上げとは、つまり金利の引き上げを指します。現に、金融大国アメリカの長期金利の影響を受けやすい住宅ローンの固定金利については、2022年に入ってから上昇基調にあります。 変動金利はいまだ“史上最低”ともいえる金利水準を維持していますが、一定の水準を超える、あるいはその傾向が見られるようになったときに、今の不動産バブルが継続するかは定かではありません。 地価高騰・低金利を維持している今、不動産の査定を 住宅地の基準地価平均が31年ぶりに上昇し、不動産価格も全国的に高騰基調にあります。 一方で、不動産市場は過渡期に差し掛かっているといえます。コロナ禍や低金利が後押しとなり不動産価格は高騰していますが、世界に目を向ければ金融・経済の大きな転換期を迎えつつあるのは歴然です。 今後、不動産価格も大きく変動する可能性がある今、改めてご所有の不動産の価値を把握しておきましょう。

不動産はどうやって査定されるの？3つの査定方法を解説

不動産の売却を検討している場合は、ご所有の不動産がどのように査定されるかを知っておきましょう。 査定方法を知ることで、不動産会社から提示される査定額の理解が深まるものです。 不動産の査定方法は、次の3つに大別されます。 取引事例比較法 原価法 収益還元法 1．取引事例比較法 取引事例比較法とは、対象不動産と条件が似ている物件が成約に至った取引事例を参考にして価格を決める方法です。 同じマンション内の別の部屋 別のマンションながらも駅からの距離や築年帯が類似している物件 同じエリアで接道条件等も酷似している土地 たとえば、上記のような物件の取引価格から平米単価を割り出し、査定額を算出する際の参考にします。 主に取引事例比較法で査定される物件種別 マンション 土地 2．原価法 原価法は、対象不動産を再建築する際にかかる費用を元に価格を決める方法です。査定時には、築年数も考慮されます。 築年数による減価は、木造住宅であれば概ね築10年で半分、築20年でゼロになるのが一般的です。 たとえば「再建築に2,000万円」かつ「築10年」であれば「1,000万円」が査定額の目安となります。 主に原価法で査定される物件種別 戸建の建物部分 3．収益還元法 収益還元法は、対象不動産が持つ将来的な収益性から価値を算出する方法です。 次の2つに大別されます。 （1）直接還元法 直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで割って算出する方法です。 たとえば「1年間の純利益が100万円」、還元される利回りが5%だとすれば「100万÷5%」となり、査定額は2,000万円となります。 （2）DCF法 一方、DCF法は、純利益や還元利回りのみならず、投資終了後に売却したときの価格を予測して査定額を算出する方法です。 主に収益還元法で査定される物件種別 投資物件 査定額が不動産会社によって違う理由は？ 不動産の査定額は、ここまでお伝えした方法だけで算出されるわけではありません。 3つの査定方法は、基本となる考え方。たとえば、原価法で査定される場合においても、リフォーム履歴や使用状況の良さをどれだけ査定額に反映させるかは、担当者の見立て次第です。 また、不動産市況は日々、変わっていくものです。「1年前に同じマンションの別の部屋がこの価格で取引された」からといって、ご所有のマンションが同様の価格で成約するとは限りません。 査定力＝売却力 そもそも「査定額＝売れる金額」ではありません。査定とは、売却金額の“推測”です。 この推測が誤っていれば「長期間売れない」あるいは「もっと高く売れるはずだったのに」ということにもなってしまいかねません。 高額売却や早期売却は、適正な査定があってこそ。豊富な実績と高い専門性による高精度な査定を希望される方は、お気軽に弊社までご相談ください。

相続した空き家を売却して節税？「相続空き家の3,000万円特別控除」とは

相続した空き家の扱いにお困りではありませんか？ 遅かれ早かれ空き家を手放すことを考えている場合は、早期売却をおすすめします。 その理由は、相続後、一定期間内の売却なら「相続空き家の3,000万円特別控除」という特例によって節税できる可能性があるからです。 「相続空き家の3,000万円特別控除」適用までのフローチャート 相続空き家の3,000万円特別控除とは？ 「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却したときの「譲渡所得」を最大3,000万円まで控除してくれる制度です。「空き家特例」と呼ばれることもあります。 譲渡所得って？ 譲渡所得とは、簡単にいえば「売却益」です。次の計算式で算出されます。 譲渡所得＝売却によって得た金額－｛（取得費－建物の減価償却費）＋売却経費｝ 譲渡所得がプラスになった場合に限り、所有期間に応じて以下の税率が課税されます。 所有期間5年以下：39.63％（所得税30.63％・住民税9％） 所有期間5年超：20.315％（所得税15.315％・住民税5％） たとえば、譲渡所得が1,000万円であれば、所有期間5年超で200万円以上、5年以下で400万円近くの税金を納めなければならないのです。 みなし取得費に注意！ 相続した空き家を取得したときの金額がわからないときには「売った金額の5%」が“みなし取得費”となります。 「売った金額」の5%というと、たとえば3,000万円で売却した場合は150万円、2,000万円なら100万円……つまり、著しく低額で取得したとみなされ、その分、売却益が増えてしまうのです。 そのため、実際には譲渡所得が出なかったとしても、当時の売買契約書や重要事項説明書などを紛失してしまっていると、譲渡所得税が発生してしまう可能性は高くなります。 どうして節税になるの？ 相続空き家の3,000万円特別控除は、譲渡所得そのものを3,000万円控除してくれる制度です。先ほどの例でいうと1,000万円の譲渡所得であれば全額控除されるため、結果として税金はゼロとなります。 3,000万円以上の譲渡所得が出ることは稀です。この特例を適用することで、相続した空き家の多くは、譲渡所得税をゼロ、あるいは大部分を節税できます。 相続空き家の3,000万円特別控除を利用するときの注意点 相続空き家の3,000万円特別控除は、どんな不動産にも適用となるわけではありません。 対象物件は限定的 （出典：国土交通省） まず、相続空き家の3,000万円特別控除は「昭和56年5月31日以前」に建築された戸建てに限定されます。要は「旧耐震基準で建てられた空き家」が対象です。 さらに、特別控除を適用させるには、耐震性を高めるか更地にしたうえで売却しなければなりません。 次のように細かい要件も定められています。 相続から売却までに誰かに貸し付けたり、居住したりされていないもの 売買代金1億円以下 相続開始直前まで被相続人が居住、もしくは要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた その他の要件は国税庁ホームページをご参照ください。 適用期限に注意！ 出典：国土交通省 相続空き家の3,000万円特別控除の適用期日は、相続開始から3年を経過する日が属する年末までです。 相続後に長く放置していた空き家は、制度の対象外となる可能性がありますのでご注意ください。 相続した空き家の売却は早めにご相談ください 実は「相続空き家の3,000万円特別控除」のみならず、相続した不動産を売却したときに節税効果がある「取得費加算の特例」にも、相続開始から3年10ヶ月以内という適用期日があります。 また、相続税の納税は相続開始から10ヶ月後が期限。誰も住む予定がなく、活用することもない空き家は、早期に売却することが賢明なご判断です。価格査定および空き家売却のご相談は、弊社までお気軽にお問合せください。

不動産会社による「高預かり」に注意！

不動産の売却にあたって、思うことは皆さん同じです。「できるだけ高く売りたい」こう考えない売主様は、まずいません。 中には、売主様のこの気持ちに付け込む不動産会社がいます。これから不動産を売る方は必ず「高預かり」について知っておきましょう。 「高預かり」とは 「高預かり」とは、意図的に相場より高い査定価格を提示して売主を“釣る”行為です。 不動産を売却するにあたって、まず最初に行う査定依頼。「査定額が高い不動産会社のほうが好印象」と考える売主様も少なくありません。 しかし「査定額」とは、あくまで不動産会社が3ヶ月前後で売れると考える「予想額」です。予想が高ければ高く売れるというわけではありません。ですから、決して「査定額が高い=良い不動産会社」ということではないのです。 高預かりの何が問題なのか 「査定額が高いことで何がそんな問題なの？」 こう思う方もいらっしゃるかもしれませんが、高預かりは売主様にとって大問題です。 相場より高い査定額を提示された売主様は、その査定額を参考にして売り出し価格を決めます。査定額が相場より高いということは、売り出し価格も相場を無視した高額なものになるでしょう。 売りに出しても見向きもされない 相場よりはるかに高額なことで不審がられる 何ヶ月経っても売れない 結果として相場より価格を下げなければならない 高預かりする不動産会社に任せてしまうと、上記のように売主様にとって不利益な結果を誘発してしまう恐れがあります。 改めて考える「売却査定」とは そもそも「査定」とは、定価のない不動産の売り出し価格や売却戦略を決めるためにするものです。 「査定額を高くする」行為は、売主様の判断を誤らせるものであり、まったくもってナンセンス。高く売るための戦略を練ったり、反応を見て売り出し価格を調整したりできるのは「正確な査定額」があってこそです。 「査定額が高いから売れる」のではなく、「正確な査定額を踏まえた上で価格を設定する」からこそ高く売れる可能性にチャレンジできるのです。したがって、査定額には「高額」ではなく「正確さ」が求められます。 不動産会社に「高預かり」されないためには 不動産会社を選ぶのは、当然ながら売主様です。正確な査定額を算出してくれる不動産会社かを見極められれば、高預かりは回避できます。 「査定額」ではなく「査定の根拠」に注目する まず、査定額だけを提示してくるような不動産会社は避けるべきでしょう。 査定結果で見るべきなのは「査定額」以上にその「根拠」です。 なぜこの査定額になったのか 比較対象とした過去の成約事例 競合となりそうな物件 付加価値になる部分 逆にマイナス評価になる部分 これらの説明があり、なおかつ納得できるものであるかは、不動産会社を見極めるときの大前提です。 類似物件の過去の成約事例や現在売りに出されている競合物件の価格や平米単価がわかれば、査定額が相場と大きくかけ離れているか判断できます。 ただし、2つとして同じ不動産はありませんので、物件の特性や状況（付加価値やマイナスになる部分）が査定額に反映されているかもしっかり見るようにしましょう。 自身でも相場観を身に着ける 査定依頼の前に、売主様自身がある程度の相場観を身に着けておくことも非常に重要です。 不動産ポータルサイトで近隣の物件を検索してみたり、不動産売却に関する書籍を1冊読んでみたりするだけでも、不動産会社の口車に乗せられてしまう可能性は格段に下がります。 不動産会社との「媒介契約」においても、買主様との「売買契約」においても、当事者は売主様です。契約を個人の意思で行う以上「自衛」の意識を持つことも大切です。 弊社が適正な査定額を算出いたします 不動産売却のスタートは、適正な査定から。弊社では、エリアの特性や不動産の価値を熟知したスタッフが、独自のシステムや実際の成約事例、売り出し事例などから査定額を算出しています。 「どれくらいで売れるかだけ知りたい」という方でも、どうぞお気軽にご相談ください。