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不動産会社による「高預かり」に注意！

不動産の売却にあたって、思うことは皆さん同じです。「できるだけ高く売りたい」こう考えない売主様は、まずいません。 中には、売主様のこの気持ちに漬け込む不動産会社がいます。これから不動産を売る方は必ず「高預かり」について知っておきましょう。 「高預かり」とは 「高預かり」とは、意図的に相場より高い査定価格を提示して売主を“釣る”行為です。 不動産を売却するにあたって、まず最初に行う査定依頼。「査定額が高い不動産会社のほうが好印象」と考える売主様も少なくありません。 しかし「査定額」とは、あくまで不動産会社が3ヶ月前後で売れると考える「予想額」です。予想が高ければ高く売れるというわけではありません。ですから、決して「査定額が高い=良い不動産会社」ということではないのです。 高預かりの何が問題なのか 「査定額が高いことで何がそんな問題なの？」 こう思う方もいらっしゃるかもしれませんが、高預かりは売主様にとって大問題です。 相場より高い査定額を提示された売主様は、その査定額を参考にして売り出し価格を決めます。査定額が相場より高いということは、売り出し価格も相場を無視した高額なものになるでしょう。 売りに出しても見向きもされない 相場よりはるかに高額なことで不審がられる 何ヶ月経っても売れない 結果として相場より価格を下げなければならない 高預かりする不動産会社に任せてしまうと、上記のように売主様にとって不利益な結果を誘発してしまう恐れがあります。 改めて考える「売却査定」とは そもそも「査定」とは、定価のない不動産の売り出し価格や売却戦略を決めるためにするものです。 「査定額を高くする」行為は、売主様の判断を誤らせるものであり、まったくもってナンセンス。高く売るための戦略を練ったり、反応を見て売り出し価格を調整したりできるのは「正確な査定額」があってこそです。 「査定額が高いから売れる」のではなく、「正確な査定額を踏まえた上で価格を設定する」からこそ高く売れる可能性にチャレンジできるのです。したがって、査定額には「高額」ではなく「正確さ」が求められます。 不動産会社に「高預かり」されないためには 不動産会社を選ぶのは、当然ながら売主様です。正確な査定額を算出してくれる不動産会社かを見極められれば、高預かりは回避できます。 「査定額」ではなく「査定の根拠」に注目する まず、査定額だけを提示してくるような不動産会社は避けるべきでしょう。 査定結果で見るべきなのは「査定額」以上にその「根拠」です。 なぜこの査定額になったのか 比較対象とした過去の成約事例 競合となりそうな物件 付加価値になる部分 逆にマイナス評価になる部分 これらの説明があり、なおかつ納得できるものであるかは、不動産会社を見極めるときの大前提です。 類似物件の過去の成約事例や現在売りに出されている競合物件の価格や平米単価がわかれば、査定額が相場と大きくかけ離れているか判断できます。 ただし、2つとして同じ不動産はありませんので、物件の特性や状況（付加価値やマイナスになる部分）が査定額に反映されているかもしっかり見るようにしましょう。 自身でも相場観を身に着ける 査定依頼の前に、売主様自身がある程度の相場観を身に着けておくことも非常に重要です。 不動産ポータルサイトで近隣の物件を検索してみたり、不動産売却に関する書籍を1冊読んでみたりするだけでも、不動産会社の口車に乗せられてしまう可能性は格段に下がります。 不動産会社との「媒介契約」においても、買主様との「売買契約」においても、当事者は売主様です。契約を個人の意思で行う以上「自衛」の意識を持つことも大切です。 弊社が適正な査定額を算出いたします 不動産売却のスタートは、適正な査定から。弊社では、エリアの特性や不動産の価値を熟知したスタッフが、独自のシステムや実際の成約事例、売り出し事例などから査定額を算出しています。 「どれくらいで売れるかだけ知りたい」という方でも、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産の「売却相場価格」ってどうやって算出するの？

「自宅を売ったらいくらになるだろう？」と考えたことはありませんか？ 実は「売却相場」の目安は、ご自身でも調べることができます。今回は、次の3つの方法で売却相場価格の目安を算出する方法をお伝えします！ 「固定資産税」から算出 「減価償却」から算出 過去の成約事例を参考にする 【最も簡単】「固定資産税」から算出 不動産に課税される「固定資産税」。税額の元となる「固定資産税評価額」は「公示地価」の7割が目安とされています。 ですから、固定資産税評価額を0.7で割れば公示地価の目安が算出できるわけです。 公示地価の目安＝固定資産税評価額÷0.7 公示地価とは、簡単にいえば国が示す価格の指標のようなもの。相場価格とイコールではありませんが、査定でも参考にされる値です。 固定資産税評価額は、毎年、納税通知書と一緒に送られてくる課税明細書に記載されています。お手元にない場合は、役所で固定資産評価証明書を取得するなどして確認できます。 【建物】「減価償却費」から算出 不動産の相場価格を算出するには、土地と建物を分けて考えたほうが精度があがります。 というのも、建物にも固定資産税評価額はあるものの、土地とは算出方法が異なるからです。 建物は経年劣化するもの 地価にも変動はありますが、年数が経つにつれて落ちていくものではありません。一方で、建物の価値は基本的に、年々下がっていくものです。この「下がっていく価値」を推測するためには、税制上の経費計算で使われる「減価償却」の考え方を用いると目安が算出しやすくなります。 減価償却費を「経年によって失われる価値」と考えるとわかりやすいと思います。 減価償却費の算出方法 減価償却の算出はちょっとややこしいのですが、順を追って計算していけば算出できますのでぜひトライしてみてくださいね！ Step.1　建物の購入価格を調べる まずは、売買契約書などを引っ張り出してきて取得時の金額を調べてください。 この時の注意点は「建物」の価格のみを抽出すること。契約書などの表記が「建物＋土地」の値段になっている場合は、消費税から建物価格が算出できます。土地には消費税が課税されません。 Step.2 建物の構造から「償却率」を確認 続いて「耐用年数」から「償却率」を算出します。耐用年数とは、使用できる期間です。上の表を見ると、木造マイホームの耐用年数は33年。「33年で使用できなくなる」ということではありませんが、税制上このように決められているのです。 「償却率」は、1年ごとにどれくらい価値が落ちていくかを表しています。木造マイホームの償却率は「0.031」ですね。 Step.3計算式に当てはめてみよう！ さて、建物の購入価格と償却率がわかったところで、実際に建物の減価償却費を計算してみましょう。 減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数 たとえば、建物購入価格3,000万円・築6年の木造マイホームの減価償却費は…… 3,000万円×0.9×0.031×6＝502.2万円 よって、現在の建物の価値の目安は「3,000万円-502.2万円＝2,497.8万円」と算出できます。 公示地価も減価償却を引いた後の価格も「相場価格」とは異なる ここまで、固定資産税評価額や減価償却費を使って「今」の価格の目安を算出する方法を解説してきました。 しかし、不動産の価格というのは需要と供給のバランスにも大きな影響を受けます。公示地価はあくまで「指標」であり、減価償却は税制上の経費計算に用いる考え方です。相場価格を考えるうえで「参考」にはなるものの過信してはいけません。 類似物件の過去の成約価格も相場に大きく影響 類似物件が実際に成約にいたった価格は、相場を推察する際の重要な指標となります。それは、需給バランスによって、同じような条件の不動産でも時期次第で価格に差が生じるから。過去の成約価格を見れば、参考価格とともに市場の動きもわかるということですね。 国土交通省の「土地情報総合システム」 不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」 これらのサイトを活用すれば、ご自身でも過去の成約事例を調べることができます。 ただし、土地情報総合システムはアンケートによる統計であり、レインズマーケットインフォメーションの成約事例は詳細な条件まではわかりません。そのため、ここでもやはり「参考」に留めるべきでしょう。 正確な相場価格・査定価格を知りたい方は弊社までご相談を 不動産会社による「査定」でも、公示地価や建物の築年数、類似物件の過去の成約事例を参考にするものです。 しかしながら、私たちはこれらの指標とともに“プロ”にしかわかりえない詳細な情報や机上ではわからない劣化状況やリフォーム歴、地域の需要など様々な要素を踏まえて査定額を算出しています。 ご自身で価格の目安を知ろうとするのは非常に良いことではありますが、算出された数字が相場からかけ離れたものであれば、その後の判断に悪い形で影響してしまう恐れもあるでしょう。 弊社の売却査定は無料です。「ウチどれくらいで売れるんだろう？」とお考えの方は、どうぞお気軽に弊社までご相談ください。査定依頼をいただいたからといって、しつこい営業などは一切いたしません。

5月18日から！不動産売買書類の電子化始まる

不動産売却に際しては、媒介契約書や売買契約書など様々な書類の交付を受けます。 しかし、2022年5月18日施行の宅建業法施行規則等の一部改正により、今後はこれらの書類の電子化が可能に。それに伴って、売主様の不動産売却時のご負担は大きく減っていくことが見込まれます。 不動産売却に伴う書類交付や手続きの流れ 不動産を売却するときには、まず不動産会社と媒介契約書を締結します。簡単にいえば、「この不動産を売却することを任せますよ」という契約ですね。媒介契約は、基本的に更新契約含め、売主様の署名・捺印が必要です。 続いて、販売活動に移行します。不動産は、不動産業者専門の情報システム「レインズ」に物件を登録し、SUUMOなど不動産ポータルサイトと併せて販売活動するのが一般的です。レインズに登録した際には、登録証明書が売主様に交付されます。 そして、買主様が決まり、晴れて売買契約となった暁には、売主・買主間で売買契約書を締結します。売買契約時には、不動産の重要事項を記載した説明書が交付されます。 書類の電子化により売主の負担は低減する ……売却の流れは、ざっくりとですが上記の通り。赤く示した書面は、今回の改正で、電子交付が可能となるものです。 電子交付が可能となる書類 ・媒介契約時書面 ・指定流通機構（レインズ）への登録を証する書面 ・重要事項説明書 ・売買締結時書面 法律が改正されたからといって、すぐに全ての不動産取引で書類が電子化されるわけではありませんが、次のようなご事情がある売主様にとってはとくに「朗報」といえる改正なのではないでしょうか。 遠方にある不動産を所有している けがや病気を患っている 忙しくて時間が取れない 対面で契約したくない 複数不動産を所有している投資家 「買いやすい」＝「売りやすい」 昨今、不動産価格は著しく高騰していますが、新型コロナウイルス感染が拡大し始めて1度目の緊急事態宣言が発令されたときには、不動産取引数および不動産価格が大幅に落ち込みました。 その後、取引数も価格も大きく伸びたことから、このときの停滞は、物理的に不動産売買がしにくかったことが大きな要因だったと考えられます。 これはつまり、不動産流通には、買いやすく、売りやすい状況であるかも非常に大きく関わってくるということです。 コロナ禍で不動産の売却方法も大きく変わった 不動産売買関連書類の電子化は2022年5月18日からですが、買主様への重要事項説明のオンライン化（IT重説）についてはすでに可能となっており、コロナ禍では弊社も「売り方」に工夫を凝らしています。 具体的にいえば、内見を控えたり、オンライン中心で物件探しをしていたりする方に向け、物件写真の数を増やしたり、より魅力が伝わる販促物をご用意させていただいたりしています。 最近ではコロナ「後」も見据えられ始めてきました。しかし、あらゆる場面で「非対面化」が可能となり、主流となった現代において、不動産の購入方法についても多様化が求められ続けるものと弊社は考えております。もちろん、オンラインではなく、対面で手続きを進めたいというお客様も引き続きいらっしゃいます。 今後とも「時代」と「ニーズ」に合わせ、売主様とご相談しながら販売戦略を検討していく所存です。売主様のご意向や物件の特徴を踏まえて、売却方法やお手続き方法をご提案させていただきます。まずは、弊社までお気軽にご相談いただければと思います！

空き家放置で固定資産税が上がる？50万円の過料が課せられる可能性も

相続などで取得された「空き家」の使い道にお困りではありませんか？ とりあえずそのままに……と放置されている方も少なくないことと思いますが、実は、空き家を放置し続けていると罰則の対象となってしまう可能性があります。 空き家の適切な管理を求めるための法律「空き家対策等別措置法」とは？ 空き家の放置に対して罰則が与えられるようになったのは、2015年に「空き家対策特別措置法」という法律が施行してから。この通称「空き家法」により、これまで自治体等が立ち入れなかった空き家の管理に対して、指導したり、罰則を与えたりすることが可能になったのです。 「特定空き家」に指定されるとイエローカード 空き家法によって罰則が与えられるのは、地方自治体が指定した「特定空き家」です。 特定空き家は、次のように定義されています。 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 著しく衛生上有害となるおそれのある状態 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 ガイドラインによれば、具体的には「屋根や壁がはがれそうな状態」「腐食や汚れなどによって景観を損ねている状態」「立木の枝が道路にはみ出し歩行者の通行を妨げている状態」なども特定空き家に該当するとのこと。実際に、空き家法施行から行政指導等を受けた特定空き家の件数は約3万戸に及んでいます。 特定空き家への罰則1．固定資産税が実質的に増税する 出典：国土交通省 特定空き家への措置は、上記のように進んでいきます。 特定空き家に指定され、行政からの助言または指導に従わなかった場合は、勧告に。このタイミングで、空き家の建つ土地は「住宅用地の特例」の適用対象外となります。 200㎡以下の部分 200㎡を超える部分 固定資産税の課税標準 1/6に減額 1/3に減額 住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を上記のように減税してくれる制度です。この特例が撤廃になることで、空き家の固定資産税が大幅に上がってしまうのです。 特定空き家への罰則2．50万円以下の過料 勧告にも背いた場合は、続いて命令の措置に移行します。 これに違反した場合は、50万円以下の過料に処せられます。 特定空き家への罰則3．強制撤去(撤去費用は所有者負担） 出典：国土交通省 再三の指導や命令にも背いた場合、空き家は強制撤去（代執行）されます。 撤去にかかった費用は、行政から空き家所有者に請求されます。行政は、費用の安い解体業者を見つける努力はしません。自ら解体しようと思えば、いくらでも合い見積もりを取ることができますが、強制撤去となれば、業者の言い値で実際にかかった費用がそのまま所有者から徴収されます。 解体にかかった費用は国税としてみなされるため、滞納した場合は所有する資産が差し押さえられる可能性があります。 使わない空き家は売却するか適切な管理をするかの二択 空き家の放置は、大きな損失にもつながります。 まず特定空き家に指定されないためには、適切な管理が求められます。具体的には、定期的な巡回やメンテナンス、修復です。空き家の管理には、費用や手間がかかることは否めません。 今後誰かが住む予定はない 活用するつもりもない 管理も手間 このような空き家は売却して、空き家の管理費用や手間、そしてリスクを回避すべきでしょう。 相続した空き家の売却には特別控除の措置も 出典：国土交通省 相続した空き家が旧耐震基準（昭和56年5月31日以前建築)の建物であれば、売却時に控除を受けられる可能性があります。 ただし、本特例の期限は相続日から起算して3年を経過する年の年末まで。相続した空き家、そして放置してしまっている空き家のご売却を検討されている方は、どうぞお早めに弊社までご相談ください。

2022年問題は大丈夫？「生産緑地」は一斉に宅地化されるのか

数年前から危惧されていた「2022年生産緑地問題」をご存じですか？ 生産緑地とは、簡単にいえば農地。生産緑地問題とは、2022年にこの農地が一斉に宅地化し、市場の需給バランスが崩れ価格崩壊が起きるのではないかといわれている問題です。 「生産緑地」とは？ 出典：国土交通省 生産緑地は農地ではありますが、単なる農地ではありません。生産緑地法によって指定された三大都市圏の市街化区域にある農地です。 つまり、東京など都市部にある特殊な農地ということ。生産緑地には「30年間」の営農規定があり、全生産緑地のうち約8割が2022年に満期を迎えます。その広さ10,000ha近く。東京ドーム2,000個以上に相当するといわれています。 満期を迎えた生産緑地は、これまで大幅に軽減されていた固定資産税が宅地並みに。そのことで、一斉に売却が進むのではないかと危惧されているのです。 生産緑地は好条件の土地 営農ができる土地ということですから、生産緑地には次のような特徴があります。 平坦 日当たり良好 広さがある 成形地が多い これに加えて、都市部にあるということ。これらは、宅地としても非常に好条件だといえるでしょう。 生産緑地法は2017年に改正 2022年に都市部の好条件の土地が一斉に流出することが危惧される生産緑地問題に際し、国による対策が進み、2017年には生産緑地法が改正されています。 改正点①生産緑地の面積要件緩和 改正点②生産緑地の建築規制の緩和 改正点③特定生産緑地制度の創設 主な改正点は、上記の通り。③の「特定生産緑地制度」とは、生産緑地指定が10年延長されるというもの。面積要件および建築規制の緩和で営農のハードルを下げることにより、生産緑地指定延長を選択する所有者を増やす狙いがあると考えられます。 2021年12月時点の特定生産緑地指定見込みは86％ 出典：国土交通省 国土交通省による生産緑地を有する自治体に対する調査によれば、特定生産緑地の指定見込みは2021年12月時点で全体の86％。「指定の意向なし」は全体のわずか7％に留まったということです。 地域によってバラつきは見られますが、東京都の指定見込みは92％と全国で最も高く、埼玉県、千葉県、神奈川県も85％を超えるなど高水準です。 2022年に満期を迎える生産緑地のすべてが市場に出ることは免れそうですが、エリアによっては、依然として好条件で広大な土地が市場に出る可能性はあります。86％が指定見込みということは、逆にいえば残りの10％強はいまだわからないということ。周辺に大規模マンションが建つなどすれば、そのエリアの不動産価格が影響を受ける恐れもあります。いずれにしても、しばらくは注視が必要だといえるでしょう。 2022年は局所的・全体的に不動産価格が下がる可能性も 2022年は、生産緑地問題以外のところが要因となって不動産相場価格の動きが大きくなることも予測されます。日経平均は2月22日、約1ヶ月ぶりの安値で終えました。緊迫する世界情勢、いまだ出口が見えない新型コロナウイルス感染。そして、周辺エリアの不動産受給バランス。不動産価格は、様々なことに影響を受けるものです。 ご所有の不動産の「今」の価格を知りたい方は、どうぞ弊社までお気軽にお問い合わせください。

2021年12月住宅ローン最低金利更新！2022年も不動産需要は継続か

不動産需要に大きく影響する住宅ローン金利が、昨年12月に過去最低値を更新しました。 auじぶん銀行は、キャンペーンながらも変動金利を「0.289％」に引き下げ。0.3％を切ったのは史上初です。今後、金融機関による“値下げ合戦”にさらなる拍車がかかる可能性もあるでしょう。 金利水準は不動産の購買意欲に直結 不動産の需要や価格は様々なことに影響を受けますが、中でも大きいのが住宅ローン金利です。 10年ほど前の金利は、変動で0.6%台でした。このときも「もう下がらない！」と言われていたものですが、ふたを開けてみれば、今では冒頭でお伝えした通り0.3%を下回る金融機関も出てきているほどです。 金利「0.6%」と「0.289％」では、返済額にこれだけの違いがあります。 同条件で5,000万円を借りた場合… 借入額：5,000万円 返済期間：35年 返済方法：元利均等型 毎月の返済額 総返済額 金利0.6% 約132,000円 約5,540万円 金利0.289% 約125,000円 約5,258万円 10年前と比較すると、毎月の返済額で7,000円ほど。総返済額で300万円近く違いが出ているのです。 住宅ローン金利が低いということは、不動産を購入するうえでの大きな後押しとなります。 住宅ローン金利は金融政策の影響が大きい そもそも住宅ローン金利は、政府による金融政策の影響を大きく受けるものです。 ここまでの低金利が継続している背景には「金融緩和」があります。 出典：国土交通省 こちらのグラフは、2010年の価格を100としたときの住宅の価格指数の推移を表したものです。 マンションの価格上昇率が著しいですが、戸建て、土地ともに「2013年」を起点に上昇していることがわかります。2013年に何が起こったのかというと……今も続く金融緩和政策の開始です。 政府は「物価上昇率2％」を目標に金融緩和を続けており、依然として目標が達成できない日本は、10年近く大規模な金融緩和政策を継続しているのです。コロナ禍ではさらなる緩和により大量の資金が市場に放出されたことで、昨今ではより一層、住宅ローン金利が低下してきているものと考えられます。 2022年も金融緩和は続く？ 金融緩和による住宅ローン金利の低下。そして、住宅ローン金利の低下による不動産需要の増幅という構図になっている現在。気になるのは、2022年も金融緩和が続くのか？ということではないでしょうか。 実際のところ、欧米諸国ではインフレを危惧して金融引き締めに舵を切りつつある国もでてきています。ところが日本は、2021年12月の金融政策決定会合で大規模緩和の維持を決定。当面、金利が大幅に上がるようなことは起きないものと考えられます。 とはいえ、いつまでのこのような大規模な緩和を続けるわけにはいきません。来年、再来年に金利上昇局面に転換する可能性は多いに考えられます。 金利が低い今は圧倒的に売却チャンス！ 出典：マンションナビ調べ 住宅ローン金利が過去最低水準を更新し続けている今は、不動産を売却する大きなチャンス。上記グラフのように販売期間も短期化しているため、完全に「売り手市場」だといえます。 不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

粕屋町柚須 新築住宅　販売開始しました！

柚須駅まで徒歩2分！粕屋町柚須 新築住宅 全2棟の販売を開始しました！ ・4月完成予定！博多駅まで2駅、5分で到着！ ・宅配ボックス装備！ ・広々ウォークインクローゼット付き！ ・並列駐車2台可能。 ぜひご検討ください。お問合せおまちしております。

2022年度税制改正大綱発表！築古物件の売却が有利に？

2021年12月10日、自民党、公明党、両党より「2022年度税制改正大綱」が発表されました。 注目されていた住宅ローン控除の改正ですが、全体的には縮小傾向となったものの、これから築古物件を売却される方には“朗報”ともいえそうです。 不動産を購入される方のみならず、今後、売却を考えている方にとっても決して無縁ではない改正の内容を見ていきましょう。 控除率は「1％」から「0.7%」に 2021年の住宅ローン控除は、控除率が「1％」。たとえば住宅ローン残債2,000万円に対して、最大控除額は1％の20万円でした。 この点が、2022年度税制改正により「0.7%」に変わります。 中古住宅は控除率以外は据え置き 中古住宅の借り入れ限度額は、2021年から据え置きの原則「2,000万円」。認定住宅は、上乗せ措置となり「3,000万円」となります。新築住宅の借入限度額は、一般住宅で「3,000万円」。2021年と比較して1,000万円の縮小です。 中古住宅は、控除期間も据え置きの「10年」となったことから、控除率のみの縮小となりました。 中古住宅の「築年数要件」が撤廃！築古物件の需要が上がる？ 縮小となった住宅ローン控除。しかし、中古住宅を所有している方にとっては“朗報”ともいえる改正点があります。 これまで、住宅ローン控除には次のような「築年数要件」がありました。 木造住宅：築20年以内 耐火構造住宅：築25年以内 2022年度税制改正により、この築年数要件は撤廃となり、要件が「昭和57年以降に建築された住宅＝新耐震基準適合住宅」に緩和されます。 たとえば、2021年時点で築30年の1991年築のマンションは、これまで原則的に住宅ローン控除の適用外でした。しかし、今後、適用となることで、この築年帯の不動産の需要が上がることにも期待できます。 住宅ローン控除改正による影響は限定的か 「縮小」ということが大きく取り沙汰されている住宅ローン控除ですが、中古住宅においては、縮小となったのは控除率のみ。築年数要件は撤廃となり、これまで以上に多くの築年帯の不動産で住宅ローン控除が適用となることは朗報ともいえるでしょう。 また、現在は変動金利「0.2%」台の住宅ローンも出てきており、たとえ控除率が「0.7%」に縮小したとしても、住宅購入者にとって住宅ローン控除の恩恵は非常に大きいといえます。 中古不動産市場は、引き続き堅調に推移しています。不動産のご売却をお考えの方は、どうぞ一度お気軽にご相談ください。

マンションの「管理」が資産価値に影響するようになる？管理適正化推進法改正で変わること

9月末、国土交通省よりマンションの長期修繕計画や管理に伴うガイドラインが公表されました。これは、来年2022年に改正されるマンションの管理適正化推進に関する法律を踏まえたものです。 マンションの「管理」が変わることで、今後、マンションの価値や売れやすさに影響を与えることも考えらえれます。 2022年4月マンション管理適正化法改正 マンション管理適正化法の改正は、実に20年ぶりのこと。この20年で、マンション暮らしの人が増え、全国的にマンションの老朽化も進みました。 それに伴い「管理不全」に陥っている、あるいは今後陥る見込みが高いマンションの存在が、社会問題にもなっています。 「管理計画認定制度」がスタート 2022年4月、「管理計画認定制度」が始まります。この制度は、自治体がマンションの管理に対して認定基準を満たしているかどうかジャッジするというもの。評価対象は次の通りです。 管理組合の体制 会計収支 建築・設備 耐震性 生活関連 各チェック項目にポイントを配点し、S・A・B・C・Dのランクでマンションの管理を判定します。 長期修繕計画作成のガイドラインを公表 来年4月の法改正を見越し、国土交通省では長期修繕計画に伴うガイドラインを公表しています。 主な内容は、次の通りです。 これまで25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間を新築マンションと同様、大規模修繕工事2回を含む30年以上に 修繕積立金額の目安の引き上げ マンション管理はどう変わる？ マンション管理適正化法改正の目的は、管理不全化するマンションの抑制です。 管理を健全なものとするためには、当然ながら費用がかかり、抑制するにあたっての評価によってマンションの「価値」にも影響を与えるでしょう。 修繕積立金が上がる可能性も 改正により、「望ましい」とされる長期修繕計画の期間が延長します。これにより、管理組合はこれまで以上に長期の計画を策定しなければならなくなり、これに伴う費用が上乗せされるマンションも出てくるものと考えられます。 現に、国交省によるガイドラインでは修繕積立金額の目安を引き上げていますので、来年度以降、積立金額の改定を行うマンションは一定数あるでしょう。 「管理を買え」と言われてもこれまで明確な基準がなかった これまでも、マンションの管理状況については、不動産売買にあたって買主に報告されてきました。しかし、専門機関が作成した報告書を見て、管理状況が適正か否かを判断できる一般消費者は少なかったものと考えられます。 改正によって、自治体がS～Dまでマンションの管理状況をランク付けすることにより、管理の指標が明確化します。わかりやすくなることは買主にとっても市場にとっても良いことだと考えられますが、ランクが低いマンションは資産価値低下に直結しかねません。 このランクを上げるためという観点からも、管理費や修繕積立金を引き上げるマンションが出てくることも考えられます。 法改正はマンションの売り時を見極めるための1つの判断基準に 中長期的に、マンションの「管理」が資産価値や売れやすさに与える影響というのはどんどん大きくなるものと推測されます。それは、国をあげて管理の質を良くすることを推進しているからです。 来年の改正は、その大きな第一歩。マンションの売却をやマンションへのお買い替えを検討されている方は、マンションの管理にも目に向け、売買時期を考えてみましょう。

初！「事故物件」のガイドラインが制定！

2021（令和3）年10月、国土交通省により「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。簡単にいえば、このガイドラインによっていわゆる「事故物件」の定義づけがされたわけです。 事故物件といえば、他殺や自殺など人の死に関わる事件・事故が起きた物件です。「自分には関係ない」とお思いかもしれませんが、昨今、急増している「孤独死」もまた、事故物件になってしまう大きな要因の1つなのです。 これまで「事故物件」の定義はあいまいだった 「他殺」や「自殺」が物件内で起きてしまえば、否応なしに「事故物件」になってしまうわけですが、以下のようなことはあいまいでした。 いつまで売却時に告知が必要？ 一切の自然死は告知しなくていいの？ 転倒や誤嚥など事故死も告知事項に該当するの？ 物件内の「人の死」は、目に見える欠陥や不備ではありません。不動産を購入する人の「心理」に影響を与えるものですので、判断が難しかったのです。 ガイドラインには「告知不要」の場合が明記 国土交通省 ガイドライン制定後も、「人の死に関する事案が取引の相手方当の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなくてはならない」とされています。 しかし、以下の事項に関しては「告げなくても良い」と明記されたのです。 1．対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥など） 2．対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部で発生した「１」以外の死、特殊清掃等が行われた「１」の死 ただし、上記の場合でも事件性・周知性・社会に与えた影響が高い事案は告げる必要があるとされています。 「孤独死」の扱いはどうなる？ 事故物件となる要因として最も身近で、多い事案の1つが「孤独死」です。孤独死の定義も非常にあいまいですが、事故物件か否かの判断の分かれ目になるのは「特殊清掃が行われたかどうか」ということになりそうです。 物件内ににおいやシミがついてしまった場合は、やはり特殊清掃が避けられません。必要になるか否かは季節や気候にもよるところですが、不動産を所有している方は孤独死を起こさせないことが非常に重要になってくるといえるでしょう。 ガイドラインが制定されたものの、「事故物件」の判断が容易になったとは言い切れません。 もし事故物件に該当してしまったら、査定や売り方にも十分気を付けなければなりません。また、相続等の問題も絡んできやすいのが事故物件です。お悩みの方は、どうぞ弊社にご相談ください。