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住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報をご案内します。

住宅ローン基礎知識

住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報をご案内します。
住宅購入の検討時から考えておきたいこと、実際に借りる時に必要な物など、11の項目に分けてわかりやすく説明しています。
ぜひ住宅ローンを選ぶ際に参考にしてください。

頭金とローンのバランス借入について

住宅購入までに、どのくらいの貯蓄が必要？

※金融機関によっては頭金ゼロ（=100%ローン）でもOKというローン、諸費用ローンもございます。詳しくはスタッフにおたずねください。

頭金がいくらかで、総返済額も変わる

物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払いもあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。そして、頭金をどのくらい出せるのかで取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響が出ます。

借入できる金額を決める

いくら借入れするのかを考えるには、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額を考えましょう。返済できる額が借入れできる金額です。

• 将来のライフプランも考えた上で、無理のない範囲で毎月返済することができる金額を決める
• 老後の生活に影響を及ぼさない年数で返済期間を決める
• どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める

頭金とローンのバランスは？

とはいえ、頭金が多く借入金が少ないほど将来のリスクを抑えることができます。少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。

住宅ローンの融資可能額借入について

住宅ローンの融資可能額とは？

物件による制限

民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。
ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。

建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。

収入による制限

融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるかは、次のような手順で試算することができます。

※金融機関によって異なります。詳しくはスタッフまでおたずねください。

金利と返済期間によっても融資可能額はかわる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。

Aさんの場合（元利均等返済）

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。
毎月の返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。

収入合算で借入額を増額借入について

収入合算とは？

収入合算のメリット

収入合算をすると、借入者が単独で借りるよりも多くの融資を受けることができます。
まだ若くて収入が少ない、年齢が高く返済期間が短期間でしか組めない、というような場合には、配偶者や子どもなどの収入を合算すれば借入額を増やすことが可能です。
収入合算をし、かつ住宅を共有名義にすれば、ローン控除も2人で受けることができます。

なお、ローン控除を双方が受けたい場合には連帯債務者でなくてはなりません。
連帯債務者になれない場合（合算だと連帯保証になる）には、各自でローンを組むことになります。

収入合算の注意点

収入合算は、希望する借入額を借入れるのには確かに有効な方法ですが、借入額を多くすれば返済額も多くなります。
借入れ後に、合算者が仕事を辞め収入が減ったときなど、返済が可能かどうか十分な検討が必要でしょう。

また、収入合算で共有名義にした場合、出資割合に応じて土地や建物の持分割合を決定し、登記する必要があります。
出資割合と持分比率に大きな違いがあれば、贈与とみなされてしまうこともあるので注意が必要です。

住宅ローンの組み合わせ借入について

住宅ローン組み合わせのメリット・デメリットは？

例えば、こんな組み合わせ

住宅ローンの返済方法返済について

住宅ローンには、大きく元利均等返済方式と元金均等返済方式の2つがあります。

特徴とメリットおよびデメリット

返済総額の違いは？

住宅ローンは借入れ金額が大きいため、返済期間も長期になる傾向があり、返済方法によって返済総額にも大きな違いがでてきます。

このように両者を比べると、元金均等返済方式は毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくてすみます。

だからといって安易にこの返済方法を選ぶのではなく、慎重に考えましょう。
返済当初の負担が多いため、返済計画に無理が生じる可能性があるからです。年収の安定度や子供の教育費負担なども含めて収支を返済開始後10年分は予測しておくことが必要でしょう。

また、元利均等返済方式でも、一部繰上返済を早め早めに実施していけば、元金均等返済方式に相当するくらいまで支払利息を軽減することもできます。
長期にわたって無理のない計画的な返済をしつつ、支払利息を少しでも軽くしたいなら、元利均等返済方式で一部繰上返済を併用していく方が返済しやすいといえます。

住宅ローンの金利の種類返済について

住宅ローンの金利の種類は？

固定金利を選ぶのがセオリー

どのタイプの金利を選択するかは、住宅ローン選びの重要なポイントです。

一般に、住宅ローンは高額で長期の借入れになるので、固定金利がセオリーとされています。
固定金利は借入れ時に返済までの金利が決定します。つまり、毎月の返済額と総返済額の上限が決定されるので、毎月の家計管理もしやすく、老後生活資金のプランニングもしやすくなります。
固定金利を選択した場合のリスクは、借入れ後にさらに金利が低下すると、結果的に金利負担が大きくなるという点があります。
ただし、このリスクは低金利のものに借換えを行うことによってある程度防ぐことができます。将来、借換えがしやすいよう、なるべく繰上げ返済を行ってローン残高を減らしておくなどの対策も必要です。

借入れできる金額を決める

このように、金利が上昇しても借入額が少額であれば返済額のアップ額も小さくてすみます。金利上昇の際でも対応できる増額であるかどうかをあらかじめ検討しておきましょう。

借入れ期間が短ければリスクは小さい

住宅ローンのボーナス返済返済について

ボーナス時併用返済とは？

ボーナス時併用返済、利用時の注意点

わかっていそうで意外な盲点となっているのが、ボーナス時併用返済の場合、毎月返済額とボーナス時返済額をダブルで返済しなければいけない点です。ローンシミュレーションをして、現実の負担を測る際には間違わないように注意しましょう。
また、住宅ローンは長期で返済していくものですが、ボーナスは景気や企業の業績に左右されるため、過度にボーナス返済に依存しすぎるとリスクが高くなります。

マイホームを取得すると、毎年の固定資産税や火災保険料など住宅の維持経費も多くなります。このような経費をボーナスから捻出するケースも多いでしょう。
住宅ローンの返済は、基本的には毎月の家計支出内でやりくりできる範囲に抑えておく方が、家計管理もしやすくなります。
ボーナス時併用返済を利用する場合でも、なるべく小さめに抑えた方がいいでしょう。ボーナスが安定的でない業種や企業などでは、ボーナス時併用返済を組まないほうが無難です。

また、返済完了が定年以降になる住宅ローンで、ボーナス時併用返済があるローンを組む場合は、繰上げ返済で定年前の完済を目指しましょう。

住宅ローンの繰上げ返済返済について

まず効果については、期間短縮型のほうが繰上返済を実施した時点で着実に支払利息の軽減分を確定することができ、残り期間にかけて軽減幅を合計した返済額軽減型よりも金額が大きいことがわかります。

また、繰上返済の実行時期は早ければ早いほど効果が高くなります。それは、支払利息がローン残高に応じて変わってくるからで、早いうちにローン残高を減らせたほうに軍配があがるといえます。

繰上返済には取扱機関やローンのタイプによって、1回あたり数千円から3万円程度の手数料がかかることが多いので、あらかじめ確認し、手数料がかかる場合はまとめて実施したほうがより効率的です。

住宅ローンの借換え返済について

借り換えの効果は？

借換えの注意点

借換えはどの住宅ローンでもできるわけではありません。

• 公的ローンへの借換えは利用できない
• 民間でも同じ金融機関内で、1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借換えできない場合がある
• 担保評価もその時点で行われるので、担保割れしている場合には借換えできない場合もある（なお、一部の金融機関では担保割れでも対応できるような借換えローンを取扱っている）
• 過去1年間の支払いに延滞がある

上記の点に留意して利用できるかどうかを検討しましょう

住宅ローンの諸費用費用・申請について

どのような諸費用がかかるの？

住宅を購入する際には、物件の購入金額以外に各種税金や手数料がかかります。この諸費用は現金での支払いとなるので、頭金にプラスして準備する必要があります。 契約締結から引渡し時まで、その時々でかかる諸費用は以下のようなものがあります。

※諸費用ローンを取り扱っている金融機関もあります。詳しくはスタッフへおたずねください。

どのくらいの金額になる？

一般に新築なら物件価格の2～5％、中古は5～10％といわれています。
購入物件の内容やローンの組み方などで大幅に変わるため、詳細はスタッフにおたずねください。

申込み時の必要書類費用・申請について